Строительство микрорайона

Представляем Вашему вниманию проект "Строительство микрорайона".

Бизнес-план разработан на основе фактических данных действующего предприятия.

В создании проекта принимали участие сотрудники высокой квалификации, с опытом работы в отрасли.

Бизнес-план соответствует международным и российским стандартам (UNIDO, TACIS, ЕБРР, МЭРТ РФ, Минфин, Минстрой, Минсельхоз) и достойно представит Ваш проект в российских и международных банках, а также государственных структурах всех уровней.

В случае необходимости, специалисты нашей компании в сжатые сроки внесут корректировки в финансовые расчеты и описательную часть проекта, с тем, чтобы обеспечить полное соответствие бизнес-плана Вашим параметрам.

Проект предоставляется в формате рабочих файлов, в которые можно самостоятельно или силами квалифицированных сотрудников вносить изменения: финансовой модели (на базе Excel) и файла Word (Powerpoint).

Основные параметры проекта:

Количественные показатели: площадь жилых помещений 378 992 кв. м и 3 790 парковочных мест.

Объем инвестиций:

• в долларах 18 270 734
  
• в евро 15 893 534
  
• в рублях 1 090 628 981

Срок окупаемости проекта, лет: 3,1

Основные параметры документа

• Количество страниц – 120
• Количество графиков – 27
• Количество таблиц – 50

1 РЕЗЮМЕ

1.1 Цели и задачи проекта

Краткая информация о проекте

Цель проекта: строительство жилого микрорайона «ХХХХ» в ХХХХ районе ХХХХ общей площадью жилых помещений 378 992 кв. м и 3 790 парковочных мест автомашин.

Участок застройки расположен во втором по престижности и одном из самых экологически чистых районов города ХХХХ и ограничен улицами: с запада – ул. ХХХХ, с севера – ул. ХХХХ, с востока – ул. ХХХХ, с юга – ул. ХХХХ.

Строительство и продажу объекта планируется осуществлять в течение 10 лет 8 очередями:

• 1 очередь застройки – с июля ХХХХ по март ХХХХ года;
• 2 очередь застройки – с июля ХХХХ по март ХХХХ года;
• 3 очередь застройки – с июля ХХХХ по март ХХХХ года;
• 4 очередь застройки – с июля ХХХХ по март ХХХХ года;
• 5 очередь застройки – с июля ХХХХ по март ХХХХ года;
• 6 очередь застройки – с июля ХХХХ по март ХХХХ года;
• 7 очередь застройки – с июля ХХХХ по март ХХХХ года;
• 8 очередь застройки – с июля ХХХХ по март ХХХХ года.

В указанный период будет построено 378 992 кв. м жилых площадей, в том числе:

• в рамках строительства 1 очереди – 46 275 кв. м жилья;
• в рамках строительства 2 очереди – 46 275 кв. м жилья;
• в рамках строительства 3 очереди – 46 275 кв. м жилья;
• в рамках строительства 4 очереди – 46 275 кв. м жилья;
• в рамках строительства 5 очереди – 46 275 кв. м жилья;
• в рамках строительства 6 очереди – 46 275 кв. м жилья;
• в рамках строительства 7 очереди – 46 275 кв. м жилья;
• в рамках строительства 8 очереди – 55 067 кв. м жилья.

Задачи проекта

Для достижения поставленных целей требуется решить следующие задачи:

1. Разработать концепцию застройки земельного участка жилым микрорайоном с развитой социальной и торгово-бытовой инфраструктурой;

2. Выполнить межевание отдельного земельного участка на территории под строительство: школы, детского сада, торгового центра, инженерных объектов и жилых домов, нежилых помещений;

3. Осуществить проектирование объектов строительства и получение положительной экспертизы; 

4. Осуществить разработку и согласование разрешительной документации, включая получение разрешения на строительство;

5. Обеспечить инженерное обеспечение объекта строительства, получение технических условий, договоров технологического присоединения, строительство инженерных объектов;

6. Обеспечить проведение строительно-монтажных работ в составе:

• проведение подготовительных работ;
• разработка котлована;
• монтаж фундаментов, цоколя, коробки;
• утепление технического этажа и монтаж окон;
• выполнение отделочных работ;
• выполнение сантехнических и электромонтажных работ;
• монтаж и наладка лифтов;
• наладка связи и сигнализации;
• остекление балконов;
• прокладка сетей теплоснабжения, канализации, водоснабжения, ЭС, слаботочных сетей;
• благоустройство микрорайона.

7. Выполнить мероприятия по сдаче объектов в эксплуатацию;

8. Организовать продажу построенных квартир и иных помещений;

9. Организовать ТСЖ для управления вновь построенными площадями.

1.2 Конкурентные преимущества проекта

• высокий спрос на недвижимость в месте реализации проекта, престижный микрорайон;
• хорошая транспортная доступность;
• экологически благоприятный район строительства;
• большая площадь застройки позволит создать атмосферу благоустроенного микрорайона по всем самым современным нормам;
• проработанная качественная концепция проекта позволит успешно конкурировать с другими застройщиками.

1.3 Социальный и бюджетный эффект

Социальная привлекательность проекта

Социальные эффекты от выполнения проекта возникают по нескольким направлениям:

• в процессе строительства будет безвозмездно возведен ряд социальных объектов;
• будут восстановлены и частично построены участки дорог;
• проводится благоустройство и озеленение прилегающей территории, что повышает качество жизни в районе в целом.

Бюджетная эффективность проекта

Сумма всех налогов, перечисляемых предприятием как налоговым субъектом и как налоговым агентом, в совокупности за период проекта (10 лет) составит 2 343 887,1 тыс. рублей.

1.4 Финансирование проекта

Общий бюджет инвестиций и потребность в финансировании проекта

Общий бюджет инвестиций в строительство микрорайона составит 21 082 457,4 тыс. рублей.

Часть строительных затрат будет профинансирована за счет текущей выручки проекта (от соинвесторов квартир-покупателей, по договорам долевого участия в соответствии с ФЗ-214), объем этой части достигнет планово 19 991 828,4 тыс. рублей.

Потребность в дополнительном финансировании составит 1 090 629,0 тыс. рублей.

Структура финансирования

Потребность в финансовых ресурсах по проекту составляет 1 090 629,0 тыс. рублей.

Планируется, что финансирование настоящего проекта будет осуществляться за счет привлеченных средств.

Условия привлечения заемных средств

Для составления настоящего бизнес-плана были приняты следующие условия привлечения денежных средств:  кредит предоставляется на 38 месяцев (3,2 года), на период: июль ХХХХ - август ХХХХ, процентная ставка по кредиту составит 12,0% годовых. 

Привлечение кредита происходит поэтапно, в течение 13 месяцев (1,1 год: июль ХХХХ - июль ХХХХ), в соответствии с календарным планом-графиком финансирования инвестиций.

Условия погашения заемных средств

На погашение кредита планируется направлять 90,0% свободного денежного потока после уплаты текущих расходов, налогов и процентов по кредиту, срок выплаты тела кредита составит 9 месяцев (0,8 лет: декабрь ХХХХ - август ХХХХ). 

Погашение процентов по кредиту

В течение всего периода проекта начисляются и выплачиваются проценты на используемые средства. Проценты выплачиваться одновременно с выплатой основного тела кредита в декабре ХХХХ. 

Сумма начисленных процентов за период пользования кредитом достигнет 305 811,0 тыс. рублей.

1.5 Анализ структуры затрат проекта (распределение выручки)

Наиболее простым способом проанализировать основные затратные потоки и их долю в общем объеме затрат является анализ распределения совокупной выручки за период проекта (10 лет). Структура распределения выручки на основные группы затрат и прибыль в порядке убывания будет выглядеть следующим образом:

• инвестиции - 70,79%;
• прибыль - 16,01%;
• налоги - 7,87%;
• переменные затраты - 4,30%;
• проценты - 1,03%.

Представленная ниже диаграмма иллюстрирует тот факт, что доля выручки проекта, которая идет на покрытие инвестиционных расходов и чистую прибыль, составляет 16,0%.

Рисунок 1. Структура распределения выручки от реализации на затраты и прибыль

1.4 Показатели проекта

Экономическая эффективность проекта была подтверждена путем расчета традиционных финансовых показателей, используемых в проектном анализе.

Горизонт расчета проекта – 120 месяцев (10 лет). Инвестиционный период проекта (до момента запуска проекта) – 2 месяца (0,2 года). Рабочий период проекта (с момента запуска) – 118 месяцев (9,8 лет).

Таблица 1. Финансовые и инвестиционные показатели проекта

№	Наименование показателя	Значение показателя
1	Горизонт расчета проекта, лет	10,0
2	Горизонт расчета проекта, мес.	120
3	Объем вложенного капитала в проект (LDC), рублей	1 090 628 981
4	Объем выручки за период проекта (SP), c НДС, рублей	29 781 023 800
5	Объем выручки за период проекта (SP), без НДС, рублей	25 238 155 763
6	Чистый средний операц. доход в месяц (NAOR), рублей	39 735 703
7	Средний остаток денеж. средств в месяц (ADB), рублей	1 600 861 221
8	Чистая прибыль за период проекта, рублей	4 768 284 319
9	Чистый доход (остаток денежных средств (NV)), рублей	4 768 284 319
10	Средняя рентабельность за период проекта	18,9%
11	Ставка дисконтирования (DR), %	19,0%
12	Чистый приведенный доход (NPV), рублей	1 332 567 420
13	Средняя норма рентабельности инвестиций (ARR)	43,7%
14	Рентабельность вложенного капитала (ROI)	437,2%
15	Индекс прибыльности (PI)	1,15
16	Внутренняя норма рентабельности (IRR)	25,9%
17	Модифицированная вн. норма рентабельности (MIRR)	2,0%
18	Срок окупаемости проекта в целом (PBP) с учетом схемы финансирования, мес.	37
19	Срок окупаемости проекта в целом (PBP) с учетом схемы финансирования, лет	3,1
20	Дисконтированный срок окупаемости проекта в целом (DPBP) с учетом схемы финансирования, мес.	46
21	Дисконтированный срок окупаемости проекта в целом (DPBP) с учетом схемы финансирования, лет	3,8
22	Срок окупаемости проекта в целом (PBP) без учета схемы финансирования, мес.	34
23	Срок окупаемости проекта в целом (PBP) без учета схемы финансирования, лет	2,8
24	Дисконтированный срок окупаемости проекта в целом (DPBP) без учета схемы финансирования, мес.	36
25	Дисконтированный срок окупаемости проекта в целом (DPBP) без учета схемы финансирования, лет	3
26	Срок окупаемости проекта с момента запуска, мес.	33
27	Срок окупаемости проекта с момента запуска, лет	2,8
28	Дисконтированный срок окупаемости проекта с момента запуска, мес.	35
29	Дисконтированный срок окупаемости проекта с момента запуска, лет	2,9

Рисунок 2. Окупаемость проекта, рублей

СОДЕРЖАНИЕ

1 ПЕРЕЧЕНЬ РИСУНКОВ И ТАБЛИЦ

1.1 Перечень таблиц

Таблица 1. Структура выручки (затраты и прибыль)
Таблица 2. Показатели проекта
Таблица 3. Информация об объекте строительства
Таблица 4. Динамика ИЗА по данным постов наблюдения ФГБУ «ХХХХ»
Таблица 5. Размер дисконта при срочной продаже однокомнатной квартиры в ХХХХ районе ХХХХ
Таблица 6. Размер дисконта на квартиру для обеспечения срочной продажи
Таблица 7. Размер дисконта при выкупе однокомнатной квартиры агентством за счет собственных средств
Таблица 8. Состав ценовых поясов рынка жилья, принятый для целей аналитики рынка недвижимости ХХХХ в УПН
Таблица 9. Цены реализации квартир и парковочных мест
Таблица 10. Инвестиционный бюджет
Таблица 11. Финансовый план
Таблица 12. Цены реализации квартир и парковочных мест
Таблица 13. График продаж объекта
Таблица 14. Структура доходов по направлениям деятельности за период проекта
Таблица 15. План поступления выручки от продажи объекта
Таблица 16. Затраты девелопера
Таблица 17. Налоги
Таблица 18. Распределение выручки проекта
Таблица 19. Структура выручки (затраты и прибыль)
Таблица 20. Структура себестоимости 1 кв.м. жилых площадей
Таблица 21. Показатели обслуживания долга и долговой нагрузки
Таблица 22. График получения и погашения кредита
Таблица 23. Динамика стоимости компании
Таблица 24. Финансовые и инвестиционные показатели проекта
Таблица 25. Качественный анализ рисков
Таблица 26. Влияние изменения отдельных параметров на показатели эффективности проекта
Таблица 27. Анализ чувствительности проекта

1.2 Перечень рисунков

Рисунок 1. Структура распределения выручки от реализации на затраты и прибыль
Рисунок 2. Окупаемость проекта, рублей
Рисунок 3. Структура строящихся площадей по очередям строительства
Рисунок 4. Границы участка застройки
Рисунок 5. Местонахождение участка застройки на карте г. ХХХХ
Рисунок 6. Взаимосвязь динамики цен на нефть и на недвижимость
Рисунок 7. Объем предложения на рынке жилья г. ХХХХ, количество квартира, на конец периода
Рисунок 8. Объем продаж на рынке жилья г. ХХХХ, тыс. сделок
Рисунок 9. Количество ипотечных кредитов, выданных в ХХХХ области
Рисунок 10. Возрастное распределение населения, млн. чел., Россия
Рисунок 11. Объем жилья предоставленного для отселения из ветхого и аварийного фонда за счет всех источников финансирования относительно объема ввода жилья, %.
Рисунок 12. Структура предложения жилья по сегментам, %
Рисунок 13. Объем ввода жилья в эксплуатацию в г. ХХХХ, кв. м 
Рисунок 14. Объем многоквартирного жилья в стадии строительства, тыс. кв. м на конец 3 кв. ХХХХ года
Рисунок 15. Объем вывода новых проектов на рынок жилья г. ХХХХ (начато строительство), тыс. кв. м
Рисунок 16. Структура предложения квартира на первичном рынке г. ХХХХ, %
Рисунок 17. Соотношение разного типа застройки на рынке жилья г. ХХХХ, %
Рисунок 18. Распределение новостроек в районах г. ХХХХ
Рисунок 19. Динамика средней цены предложения 1 кв. м общей площади квартир на первичном и вторичном рынках
Рисунок 20. Модель эколого-градостроительной безопасности ХХХХ (автор ХХХХ)
Рисунок 21. Новостройки ХХХХ с наиболее чистой средой обитания
Рисунок 22. Изменение средней цены предложения на вторичном рынке жилья в г. ХХХХ(рублей за кв. м)
Рисунок 23. Динамика цен на жилье в центре ХХХХ
Рисунок 24. Динамика цен на жилье в границах 1 пояса 
Рисунок 25. Динамика цен на жилье в границах 2 пояса 
Рисунок 26. Динамика цен на жилье в границах 3 пояса 
Рисунок 27. Динамика цен на жилье в границах 4 пояса 
Рисунок 28. Поведение продавцов (изменения цен на квартиры по данным БД УПН за неделю)
Рисунок 29. Стоимость 1 кв. м различных типов жилья, рублей за кв. м 
Рисунок 30. Стоимость земли в различных районах г. ХХХХ, рублей за сотку
Рисунок 31. Структура инвестиционных затрат
Рисунок 32. Этапы проекта
Рисунок 33. График финансирования инвестиционных затрат, рублей
Рисунок 34. График продаж объекта, квартир
Рисунок 35. График продаж парковок, машиномест
Рисунок 36. Динамика выручки от реализации и прямых затрат, тыс. рублей
Рисунок 37. Структура выручки по очередям проекта
Рисунок 38. График поступления выручки, рублей
Рисунок 39. Структура налоговых выплат (за период проекта)
Рисунок 40. Структура распределения выручки от реализации на затраты и прибыль
Рисунок 41. Структура себестоимости 1 кв. м 
Рисунок 42. Точка безубыточности проекта в целом, рублей
Рисунок 43. Структура налоговых поступлений бюджетов всех уровней (за период проекта)
Рисунок 44. Соотношение свободных денежных потоков до обслуживания долга и потоков по обслуживанию долга, тыс. рублей
Рисунок 45. Денежные потоки по привлечению и выплате кредита, рублей
Рисунок 46. Начисление и выплата процентов по кредиту, рублей
Рисунок 47. Динамика стоимости компании, млн. рублей
Рисунок 48. Денежные потоки по проекту, рублей
Рисунок 49. Окупаемость проекта, рублей
Рисунок 50. Критические отклонения ключевых факторов проекта (по показателю NPV)